Новостройки Украины: почему растут цены и какие перспективы первичного рынка

Рынок недвижимости в Украине постепенно восстанавливается, несмотря на войну. Киевские девелоперские компании продолжают строительство объектов и наращивают продажи. Новые проекты начинать рискованно, но около 65% в течение года объявили о возобновлении строительства, а чуть более 20% возобновили работы на строительных площадках хотя бы частично. Более того, люди продолжают инвестировать в новостройки.

Компания Greenville еще летом вышла на темпы строительства, близкие к довоенным. На сегодняшний день столичные жилые комплексы Greenville Park и Greenville на Печерске активно строятся. В сентябре в ЖК Greenville на Печерске запустили в эксплуатацию две новейшие секции.

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville Сусанна Караханян рассказала о возобновлении девелоперского рынка, причинах роста спроса и повышении цен на квадратные метры.

Возможен ли рост спроса во время войны

Рынок недвижимости в Киеве сейчас действительно демонстрирует положительную динамику. Этому способствует военно-политический и экономический фон: фронт стабилен, обстрелов стало меньше по сравнению с прошлым годом, ПВО защищает, электроэнергия есть, а экономика удерживается на плаву.

Еще одной из причин стал миграционный аспект. Согласно данным Международной организации по миграции, в столице находится около полумиллиона перемещенных лиц из южных и восточных областей Украины, а общая численность населения города близка к довоенной. Люди пытаются обустроить жизнь на новом месте. К тому же, в активе украинцев есть депозитные вклады.

Динамика продаж коррелирует с общим состоянием отрасли. Курс гривны достаточно стабилен, инфляция ниже, чем прогнозировали: 10,6% вместо ожидаемых 14,8%. Да, покупательная способность просела, это не секрет. Однако, по наблюдениям экономистов, размер заработных плат демонстрирует постепенный рост.

Сусанна Караханян

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville

Эксперт рассказала, что ожидается возвращение на довоенный уровень во второй половине 2024 года. И не забываем о депозитных накоплениях. Около $15 миллиардов находятся на гривневых депозитах, $11 миллиардов – на валютных. Согласно отчету НБУ, еще от $60 до $100 миллиардов – на руках у граждан. Все это – весомый инвестиционный потенциал.

На руку спросу играют спецпредложения от застройщиков и программы кредитования. Девелоперы предлагают достаточно выгодные для покупателя условия приобретения жилья: разнообразные предложения по рассрочке, скидкам, оплате частями и т.п. Заработала программа "єОселя".

Министерство экономики отчитывается, что уже более 5 тысяч семей получили ипотечные кредиты по программе "єОселя" на общую сумму, превышающую 7 миллиардов гривен. Большинство – это семьи военнослужащих. В ноябре мы также продали первые квартиры по этой программе. Программа работает. Медленно, но работает, – констатирует эксперт компании Greenville.

По словам Сусанны Караханян, при выборе жилья покупатели обращают внимание на концепцию проекта, качество стройматериалов, планировку квартиры, наличие инфраструктуры и локацию. В приоритете остается безопасность, поэтому выбирают дома как можно дальше от военных объектов и с подземным паркингом, который служит укрытием. Что касается стадии готовности, то спрос пользуются готовыми квартирами или же на финальных этапах строительства – инвестор сейчас не готов рисковать.

Почему будут расти цены

Общая тенденция сейчас – это рост цен. С начала года себестоимость квадратного метра в новостройке увеличилась на треть. Эксперт прогнозирует, что дальше цены будут только выше. Это происходит по объективным причинам.

Удорожает логистика из-за блокады портов, оккупации части территории и активных боевых действий. Удорожают строительные материалы, дорожает стоимость строительных работ из-за ощутимого дефицита рабочей силы. Усложнились оперативно-производственные процессы, особенно в период прошлогодних отключений электроэнергии. Эти составляющие совокупно приводят к увеличению себестоимости, – говорит представитель Greenville.

Но, по ее словам, есть еще один весомый фактор – уменьшение предложения. Большинство застройщиков не решаются рисковать, поэтому новые проекты во время войны не начинают (по крайней мере, в Киеве). А спрос остается, потому что есть инвестиционный потенциал. Статистика свидетельствует, что квадратный метр в "комфорте" стоимостью до 1 500 у.е. ежемесячно дорожает в среднем на 3–5%. "Эконом" стоимостью до 1 000 у.е. за квадратный метр сейчас пользуется почти таким же спросом, как и вплоть до полномасштабной войны.

Этой осенью стоимость квартир выросла как на первичном, так и на вторичном рынках. Портала DIM.RIA констатирует, что в октябре средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке Киева составляет 57 460 гривен – это самый высокий показатель в Украине.

Больше всего упали в цене квартиры в самом дорогом премиум сегменте (примерно на 10%). Бизнес-класс в октябре вырос на 20-25% из-за фактора отложенного спроса.

Если же анализировать стоимость за квадрат в течение года в регионах, то больше выросли цены в Ивано-Франковской области – почти на 50%. Заметное подорожание в Житомирской области – на 24%. Во Львовской области первичка выросла на 13%, вторичка – на 25%. Во Львове сегодня стоимость квадратного метра в новостройке составляет 47 800 гривен.

Прогноз на следующий год

По мнению Сусанны Караханян, цены на жилье в следующем году будут неизменными или даже упадут в регионах, близких к линии фронта. Напротив, расти стоимость квадратного метра будет в условно безопасных регионах, например, на Западе Украины – чем "ближе к НАТО", тем безопаснее и выше цена квартиры.

Среди ведущих факторов влияния на цены эксперт отмечает военно-политический фон, настроения целевой аудитории, курс национальной валюты к доллару, темпы возобновления строительства. Положительное влияние окажет также существенное снижение учетной ставки НБУ.