Инвестирование под звуки сирены: как купить первичную недвижимость и не потерять деньги

Более 67% мировых активов хранится в квадратных метрах. Об этом в свежем отчете сообщает консалтинговое агентство McKinsey. Как объясняют аналитики, главная причина – стремительная урбанизация. А что в Украине? В течение прошлого года украинцы приобрели более 400 тысяч объектов недвижимости. Это в 1,7 раза превышает показатели 2022 года, но все равно меньше чем до полномасштабного вторжения.

Количество новоприобретенного жилья превысило 172 тысячи квартир и домов. Интерес к инвестированию в недвижимость составляет 70% от довоенного, констатирует ЛУН. То есть, рынок адаптируется к условиям войны, несмотря на обстрелы, отложенный спрос и общую неопределенность.

Как инвестировать в квадратные метры в 2024 году и не проиграть? Стоит ли это вообще делать? Действительно, рисков более чем достаточно, но их можно минимизировать. Более подробно об этом рассказала эксперт компании Greenville Сусанна Караханян.

Какая ситуация на первичном рынке недвижимости

Общее положение на рынке первичной недвижимости остается сложным. Аналитики говорят, что реальный спрос на квартиры в новостройках Киева составляет около 20%. Значительно упали продажи в Харькове, Одессе, Днепре.

Есть случаи в столице, когда за всю зиму девелопер среднего звена не продал ни одного квадратного метра. При этом себестоимость строительства существенно выросла, а ресурсы застройщиков ограничены.

Свою роль играет дефицит кадров: кто-то вообще покинул страну, кого-то пугают мобилизационные мероприятия. От одного из коллег-девелоперов приходилось слышать историю, как рабочих компании-подрядчика мобилизовали в полном составе по дороге на объект. В результате усложнились также логистические и производственные операции.

Сусанна Караханян

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville

Государство пытается поддержать застройщиков. Однако, по словам эксперта, получается пока, так себе.

Государственная программа "еОселя" все еще медленно работает: лишь четверть договоров приходится на первичный рынок. Доля сделок на приобретение жилья на стадии строительства составляет менее 2%. В январе программу даже расширили для приобретения частных домов и таунхаусов, – отметила Сусанна Караханян.

Однако статичность линии фронта и стабильный экономический фон в стране играют на руку спросу. Согласно данным НБУ, инвестиционный потенциал населения также остается значительным. Именно из-за этих факторов доля инвестиционных сделок в столице на первичном рынке умеренно выросла и составляет 15-20% (до войны составлял 30-40%).

Хотя, понятно, что предпочтение покупатели отдают квартирам "под себя", а не под инвестицию. А инвестировать стараются в готовые новостройки или те, что находятся на завершающих этапах.

Итак, можем резюмировать, что по сравнению с 2022 годом, ситуация сейчас стабилизировалась. Однако перспектива затяжной войны еще на 2-3 года может привести к глубокому кризису девелоперской отрасли.

Сусанна Караханян

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville

Что нужно знать об инвестировании во время войны

Эксперт рассказала, что недавно в Greenville заключали сделку с клиентом. Именно в это время дали сигнал воздушной тревоги и подписание документации пришлось прервать, чтобы пройти в укрытие. Этот эпизод красноречиво демонстрирует наши реалии, а еще подчеркивает факт: несмотря на внешнюю агрессию, в первичную недвижимость продолжают инвестировать.

Первичная недвижимость – относительно надежный и выгодный источник пассивного дохода, возможность диверсифицировать портфель. Капиталовложения в недвижимое имущество всегда имели определенные риски. Сегодня главный из них – война.

Сусанна Караханян

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville

Из-за вражеского обстрела дом может не только пострадать, но и превратиться в недострой из-за нехватки средств у девелопера. Поэтому, Караханян советует, перед инвестированием изучить источники финансирования жилого комплекса. Зная это, можно прогнозировать, как на процесс строительства будут влиять внешние факторы.

Кроме того, она посоветовала обратить внимание на концепцию ЖК, локацию и инфраструктуру поблизости. Обязательное условие – подземный паркинг или бомбоубежище.

Необходимо ознакомиться с историей застройщика, его предыдущими проектами, репутацией и отзывами инвесторов. Разрешительная документация, целевое назначение земельного участка – весь пакет документов нужно изучать подробно и тщательно. Еще лучше – проконсультироваться у юристов соответствующей специализации.

Сусанна Караханян

Эксперт рынка недвижимости, руководитель департамента продаж Greenville

Другой важный аспект – темпы и ход строительства. Если речь идет о бизнес-классе, то с начала года в столице более 20% действительно интенсивно строятся. При этом о возобновлении работ в течение 2023 года в публичной коммуникации заявляли 70-80% девелоперов. Поэтому важно отличать активное строительство от имитации.

Инвестиции в недвижимость позволяют не только сохранить финансовые активы, но и потенциально приумножить их, нивелировать риски колебания курса и инфляции. Но подходить к этому процессу надо максимально внимательно и обязательно осознавать, что это – игра в долгую. А в условиях войны риски, конечно, повышаются, – добавила эксперт.

Инвестиции в коммерцию: 6 факторов, чтобы предупредить факап

В прошлом году в Украине постепенно начал повышаться спрос на торговую недвижимость. Вложение средств в коммерцию дает перспективу значительной прибыли. Но здесь эксперт порекомендовала учесть следующие моменты:

Экономические колебания. Пока военно-политическая ситуация стабильна, а экономику поддерживают западные партнеры, спрос на коммерческую недвижимость есть. Однако важно просчитать свои шаги на случай ухудшения положения в стране, чтобы не остаться без арендаторов и доходов.

Разрушение и повреждение. В Киеве действительно надежное ПВО, но даже оно не является гарантией полной безопасности. Именно поэтому следует выделить бюджет на ремонтные работы или застраховать коммерческую недвижимость.

Недостаточный спрос. Внимательно изучите рынок перед приобретением коммерческого помещения. Если раньше отталкивались от локации, спроса и предложения, то сейчас нужно принять во внимание фактор безопасности. Это может повлиять и на количество потенциальных арендаторов, и на привлечение целевой аудитории.

Финансовые риски. В непростых условиях сегодняшнего дня об экономических рисках надо помнить всегда. Так, изменения в процентных ставках могут негативно повлиять на доходность проекта. Также можно столкнуться с отсутствием доступа к финансированию. Следовательно, важно позаботиться о резервных средствах для обеспечения стабильности своих инвестиций.

Миграция. С началом войны многие предприниматели релоцировались в более-менее безопасные регионы Украины или выехали за границу. Следует учесть это при покупке недвижимости под аренду. Рекомендуется также отработать стратегию привлечения бизнеса, чтобы помещение не осталось без арендаторов.

Обслуживание. Все еще помнят, как в прошлом году в блэкаут взлетели продажи генераторов. Проблемы с электроэнергией, отоплением, водоснабжением могут повториться снова, ведь враг коварен. Именно поэтому нужна финансовая подушка на случай таких форс-мажоров. Не стоит забывать и об эксплуатации помещения и профилактике внутренних коммуникаций.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News