Інвестування під звуки сирени: як придбати первинну нерухомість та не втратити гроші

Понад 67% світових активів зберігається у квадратних метрах. Про це у свіжому звіті повідомляє консалтингова агенція McKinsey. Як пояснюють аналітики, головна причина – стрімка урбанізація. А що в Україні? Протягом минулого року українці придбали понад 400 тисяч об’єктів нерухомості. Це в 1,7 раза перевищує показники 2022 року, але все одно менше ніж до повномасштабного вторгнення.

Кількість новопридбаного житла перевищила 172 тисячі квартир та будинків. Інтерес до інвестування в нерухомість становить 70% від довоєнного, констатує ЛУН. Тобто, ринок адаптується до умов війни, попри обстріли, відкладений попит та загальну невизначеність.

Як інвестувати у квадратні метри у 2024 році та не програти? Чи варто це взагалі робити? Дійсно, ризиків більш ніж достатньо, але їх можна мінімізувати. Докладніше про це розповіла експертка компанії Greenville Сусанна Караханян.

Яка ситуація на первинному ринку нерухомості

Загальне становище на ринку первинної нерухомості залишається складним. Аналітики кажуть, що реальний попит на квартири в новобудовах Києва становить близько 20%. Значно впали продажі в Харкові, Одесі, Дніпрі.

Є випадки в столиці, коли за всю зиму девелопер середньої ланки не продав жодного квадратного метра. При цьому собівартість будівництва суттєво зросла, а ресурси забудовників обмежені.

Свою роль відіграє дефіцит кадрів: хтось взагалі залишив країну, когось лякають мобілізаційні заходи. Від одного з колег-девелоперів доводилося чути історію, як робітників компанії-підрядника мобілізували у повному складі по дорозі на об’єкт. Через війну ускладнилися також логістичні та виробничі операції.

Сусанна Караханян

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville

Держава намагається підтримати забудовників. Проте, за словами експертки, виходить поки що, так собі.

Державна програма "єОселя" все ще повільно працює: лише чверть договорів припадає на первинний ринок. Частка угод на придбання житла на стадії будівництва становить менше ніж 2%. У січні програму навіть розширили для придбання приватних будинків та таунхаусів, – зазначила Сусанна Караханян.

Проте статичність лінії фронту та стабільний економічний фон в країні грають на руку попиту. Згідно з даними НБУ, інвестиційний потенціал населення також залишається значним. Саме через ці фактори частка інвестиційних угод в столиці на первинному ринку помірно зросла і становить 15-20% (до війни становив 30-40%).

Хоча, зрозуміло, що перевагу покупці віддають квартирам "під себе", а не під інвестицію. А інвестувати намагаються в готові новобудови або ті, що перебувають на завершальних етапах.

Отже, можемо резюмувати, що в порівнянні з 2022 роком, ситуація зараз стабілізувалася. Проте перспектива затяжної війни ще на 2-3 роки може призвести до глибокої кризи девелоперської галузі.

Сусанна Караханян

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville

Що треба знати про інвестування під час війни

Експертка розповіла, що нещодавно в Greenville укладали угоду з клієнтом. Саме в цей час дали сигнал повітряної тривоги та підписання документації довелося перервати, щоб пройти в укриття. Цей епізод красномовно демонструє наші реалії, а ще підкреслює факт: попри зовнішню агресію, в первинну нерухомість продовжують інвестувати.

Первинка – відносно надійне та вигідне джерело пасивного доходу, можливість диверсифікувати портфель. Капіталовкладення в нерухоме майно завжди мали певні ризики. Сьогодні головний із них – війна.

Сусанна Караханян

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville

Через ворожий обстріл будинок може не лише постраждати, але й перетворитися на недобудову через брак коштів у девелопера. Тому, Караханян радить, перед інвестуванням вивчити джерела фінансування житлового комплексу. Знаючи це, можна прогнозувати, як на процес будівництва впливатимуть зовнішні фактори.

Крім того, вона порадила звернути увагу на концепцію ЖК, локацію та інфраструктуру поблизу. Обов’язкова умова – підземний паркінг або бомбосховище.

Необхідно ознайомитися з історією забудовника, його попередніми проєктами, репутацією та відгуками інвесторів. Дозвільна документація, цільове призначення земельної ділянки – весь пакет документів треба вивчати детально та прискіпливо. Ще краще – проконсультуватися у юристів відповідної спеціалізації.

Сусанна Караханян

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville

Інший важливий аспект – темпи та хід будівництва. Якщо мова про бізнес-клас, то з початку року в столиці дещо понад 20% дійсно інтенсивно будуються. При цьому, про відновлення робіт протягом 2023 року в публічній комунікації заявляли 70-80% девелоперів. Тому важливо відрізняти активне будівництво від імітації.

Інвестиції в нерухомість дозволяють не лише зберегти фінансові активи, але й потенційно примножити їх, нівелювати ризики коливання курсу та інфляції. Але підходити до цього процесу треба максимально уважно й обов’язково усвідомлювати, що це – гра в довгу. А в умовах війни ризики, звісно, підвищуються, – додала експертка.

Інвестиції в комерцію: 6 факторів, щоб попередити факап

Минулого року в Україні поступово почав підвищуватися попит на торгову нерухомість. Вкладення коштів в комерцію дає перспективу значного прибутку. Але тут експертка порекомендувала врахувати наступні моменти:

Економічні коливання. Поки воєнно-політична ситуація стабільна, а економіку підтримують західні партнери, попит на комерційну нерухомість є. Проте важливо прорахувати свої кроки на випадок погіршення становища в країні, щоб не залишитися без орендарів та доходів.

Руйнування та пошкодження. В Києві справді надійне ППО, але навіть воно не є гарантією повної безпеки. Саме тому слід виокремити бюджет на ремонтні роботи або застрахувати комерційну нерухомість.

Недостатній попит. Уважно вивчить ринок перед придбанням комерційного приміщення. Якщо раніше відштовхувалися від локації, попиту та пропозиції, то зараз потрібно взяти до уваги фактор безпеки. Це може вплинути та на кількість потенційних орендарів, і на залучення цільової аудиторії.

Фінансові ризики. В непростих умовах сьогодення про економічні ризики треба пам’ятати завжди. Так, зміни у відсоткових ставках можуть негативно вплинути на дохідність проєкту. Також можна зіткнутися з відсутністю доступу до фінансування. Отже, важливо подбати про резервні кошти для забезпечення стабільності своїх інвестицій.

Міграція. З початком війни багато підприємців релокувалися в більш-менш безпечні регіони України або виїхали за кордон. Слід врахувати це при купівлі нерухомості під оренду. Рекомендується також відпрацювати стратегію залучення бізнесу, щоб приміщення не залишилося без орендарів.

Обслуговування. Усі ще пам’ятають, як минулого року в блекаут злетіли продажі генераторів. Проблеми з електроенергією, опаленням, водопостачанням можуть повторитися знову, адже ворог підступний. Саме тому потрібна фінансова подушка на випадок таких форс-мажорів. Не варто забувати й про експлуатацію приміщення та профілактику внутрішніх комунікацій.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News