Новобудови України: чому зростають ціни та які перспективи первинного ринку

Ринок нерухомості в Україні поступово відновлюється, попри війну. Київські девелоперські компанії продовжують будівництво об’єктів та нарощують продажі. Нові проєкти розпочинати ризиковано, але близько 65% протягом року оголосили про відновлення будівництва, а трохи більше ніж 20% відновили роботи на будівельних майданчиках хоча б частково. Ба більше, люди продовжують інвестувати в новобудови.

Компанія Greenville ще влітку вийшла на темпи будівництва близькі до довоєнних. На сьогодні столичні житлові комплекси Greenville Park та Greenville на Печерську активно будуються. У вересні в ЖК Greenville на Печерську запустили в експлуатацію дві нові секції.

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville Сусанна Караханян розповіла про відновлення девелоперського ринку, причини зростання попиту та підвищення цін на квадратні метри.

Чи можливе зростання попиту під час війни

Ринок нерухомості в Києві зараз дійсно демонструє позитивну динаміку. Цьому сприяє воєнно-політичний та економічний фон: фронт стабільний, обстрілів стало менше у порівнянні з минулим роком, ППО захищає, електроенергія є, а економіка утримується на плаву.

Ще однією з причин став міграційний аспект. Згідно з даними Міжнародної організації з міграції, в столиці перебуває майже півмільйона переміщених осіб з південних та східних областей України, а загальна чисельність населення міста близька до довоєнної. Люди намагаються облаштувати життя на новому місці. До того ж в активі українців є депозитні вклади.

Динаміка продажів корелює із загальним станом галузі. Курс гривні досить стабільний, інфляція нижче, ніж прогнозували: 10,6% замість очікуваних 14,8%. Так, купівельна спроможність просіла, це не секрет. Проте за спостереженнями економістів, розмір заробітних плат демонструє поступове зростання.

Сусанна Караханян

Експертка ринку нерухомості, керівниця департаменту продажів Greenville

Експертка розповіла, що очікується повернення на довоєнний рівень у другій половині 2024 року. І не забуваємо про депозитні накопичення. Близько $15 мільярдів перебуває на гривневих депозитах, $11 мільярдів – на валютних. Згідно зі звітом НБУ, ще від $60 до $100 мільярдів – на руках у громадян. Все це – вагомий інвестиційний потенціал.

На руку попиту грають спецпропозиції від забудовників та державні програми кредитування. Девелопери пропонують достатньо вигідні для покупця умови придбання житла: різноманітні пропозиції з розтермінуванням, знижками, оплатою частинами тощо. Запрацювала програма "єОселя".

Міністерство економіки звітує, що вже більш ніж 5 тисяч родин отримали іпотечні кредити за програмою "єОселя" на загальну суму, яка перевищує 7 мільярдів гривень. Більшість – це родини військовослужбовців. У листопаді ми також продали перші квартири за цією програмою. Програма працює. Повільно, але працює, – констатує експертка компанії Greenville.

За словами Сусанни Караханян, при виборі житла покупці звертають увагу на концепцію проєкту, якість будматеріалів, планування квартири, наявність інфраструктури та локацію. У пріоритеті залишається безпека, тому обирають будинки якомога далі від військових об’єктів та з підземним паркінгом, який служить укриттям. Щодо стадії готовності, то попит мають готові квартири або ж на фінальних етапах будівництва – інвестор зараз не готовий ризикувати.

Чому будуть рости ціни

Загальна тенденція зараз – це зростання цін. З початку року собівартість квадратного метра у новобудові збільшилася на третину. Експертка прогнозує, що далі ціни будуть тільки вище. Це відбувається з об’єктивних причин.

Дорожчає логістика через блокаду портів, окупацію частини території та активні бойові дії. Дорожчають будівельні матеріали, дорожчає вартість будівельних робіт через відчутний дефіцит робочої сили. Ускладнилися оперативно-виробничі процеси, особливо в період торішніх відключень електроенергії. Ці складові сукупно призводять до збільшення собівартості, – каже представниця Greenville.

Але, за її словами, є ще один вагомий чинник – зменшення пропозиції. Більшість забудовників не наважується ризикувати, тому нові проєкти під час війни не розпочинають (принаймні в Києві). А попит залишається, тому що є інвестиційний потенціал. Статистика свідчить, що квадратний метр в "комфорті" вартістю до 1 500 у.о. щомісяця дорожчає в середньому на 3-5%. "Економ" вартістю до 1 000 у.о. за квадратний метр зараз користується майже таким же попитом, як і до повномасштабної війни.

Будівництво нового будинку

Фото: Greenville

Цієї осені вартість квартир зросла як на первинному, так і на вторинному ринках. Порталу DIM.RIA констатує, що у жовтні середня ціна одного квадратного метра на первинному ринку Києва складає 57 460 гривень – це найвищий показник в Україні.

Найбільше впали у ціні квартири в найдорожчому преміумсегменті (приблизно на 10%). Бізнес-клас у жовтні виріс на 20-25% через фактор відкладеного попиту.

Якщо ж аналізувати вартість за квадрат протягом року у регіонах, то найбільше зросли ціни в Івано-Франківській області – майже на 50%. Помітне здорожчання у Житомирській області – на 24%. На Львівщині первинка зросла на 13%, вторинка – на 25%. У Львові сьогодні вартість квадратного метра в новобудові складає 47 800 гривень.

Прогноз на наступний рік

На думку Сусанни Караханян, ціни на житло наступного року будуть незмінними або навіть зменшаться в регіонах, близьких до лінії фронту. Навпаки зростати вартість квадратного метра буде в умовно безпечних регіонах, наприклад, на заході України – чим "ближче до НАТО", тим безпечніше та вище ціна квартири.

Серед провідних факторів впливу на ціни експертка зазначає воєнно-політичний фон, настрої цільової аудиторії, курс національної валюти до долара, темпи відновлення будівництва. Позитивний вплив матиме також суттєве зниження облікової ставки НБУ.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News